Qui paie le nettoyage de fin de chantier, le promoteur ou l'acquéreur ?

La confusion vient de ce que le même mot recouvre trois interventions qui n'ont ni le même objet, ni le même moment, ni le même bénéficiaire.

• Le nettoyage de fin de tâche. Chaque entreprise évacue ses propres déchets et laisse la zone praticable pour le corps d'état suivant. Il se fait en cours de chantier, il ne rend rien présentable, et il incombe à l'entreprise concernée.
• Le nettoyage de livraison, dit aussi de mise en service. Il rend le bien présentable et utilisable : sols et plinthes débarrassés de la laitance, fenêtres accessibles, salles de bain et WC, escaliers, petites traces de travaux. Il se fait une fois tous les lots techniques libérés, et il incombe au maître d'ouvrage — promoteur, entreprise générale ou particulier qui fait construire.
• Le nettoyage d'emménagement. Il se fait après la remise des clés, souvent après le passage des cuisinistes et des poseurs de mobilier, et il incombe à l'occupant.

Presque tous les litiges viennent de la confusion du premier et du deuxième. Une entreprise générale qui a chiffré « nettoyage de fin de chantier » dans son marché a généralement chiffré le premier ; le maître d'ouvrage croit avoir acheté le second.

C'est une obligation d'exécution, pas une prestation commerciale. Chaque entreprise qui intervient sur un chantier doit laisser la zone dans un état permettant au corps d'état suivant de travailler.

Concrètement, ce que cela couvre :

• l'évacuation des déchets propres à l'entreprise : chutes, emballages, palettes, seaux et bidons vides,
• le retrait des protections qu'elle a posées,
• le balayage grossier de la zone d'intervention,
• le retrait des projections franches de son propre matériau, tant qu'elles sont fraîches.

Ce que cela ne couvre jamais : la laitance de jointoiement, le nettoyage des sols, les menuiseries, les sanitaires ni le vitrage.

Le piège du CPS. Un cahier des prescriptions spéciales qui mentionne « le nettoyage général en fin de travaux » sans le décrire crée une ambiguïté que l'entreprise générale tranchera au moins-disant.

La parade tient en une ligne : décrire l'état à atteindre et le mode de contrôle, comme exposé dans ce qu'un promoteur doit écrire dans sa consultation. Les gravats, eux, doivent avoir quitté le bien avant le nettoyage de livraison — nous ne faisons pas de débarras : leur évacuation s'écrit donc dans le marché des entreprises.

C'est le poste dont il est réellement question quand on parle de « nettoyage de fin de chantier », et il appartient à celui qui livre.

Pourquoi lui, et pas l'acquéreur ? Parce que c'est lui qui supporte le risque de la réception. Un lot livré avec un voile de ciment sur le carrelage déclenche une réserve au procès-verbal ; la réserve immobilise le solde, impose une reprise et occupe un conducteur de travaux qui devrait être sur la tranche suivante. Le nettoyage n'est pas un geste commercial : c'est la dernière opération de production du lot.

L'ordre de grandeur qui règle le débat. Un F3 de 85 m² se négocie à Marrakech dans une fourchette large selon le quartier. Son nettoyage de livraison, en carrelage classique, revient chez nous à 3 000 DH TTC — 85 × 20 = 1 700 DH de sols, portés au minimum appartement —, et à 3 450 DH TTC si le lot est déjà meublé (+15 %).

Rapporté au prix de vente, le poste est marginal. Le rogner au risque d'une réserve est le seul arbitrage du dossier qui ne se défend pas.

Les modalités propres à un programme, les pièces administratives et le risque que fait peser un prestataire non déclaré sur le donneur d'ordre sont détaillés sur la page promoteurs et immeubles neufs.

Un contrat de vente en l'état futur d'achèvement décrit un bien achevé et conforme à sa notice descriptive. Il ne comporte presque jamais de clause explicite sur la propreté à la remise des clés.

Ce qui en découle, en pratique :

• L'acquéreur ne peut pas exiger un niveau de propreté qui n'est écrit nulle part. Il peut en revanche refuser un lot dont un défaut est masqué par la saleté, ou dont un équipement n'est pas utilisable — un siphon obstrué par du plâtre, une baie qui ne coulisse pas à cause du gravier dans le rail.
• Le promoteur a intérêt à écrire lui-même le standard, parce que cela lui permet de le tenir et de l'opposer. Un standard écrit ferme la discussion ; un standard implicite l'ouvre.
• La réserve de propreté est une réserve comme une autre : elle se note au procès-verbal, elle se lève, et elle retarde la libération du solde.

La liste des points effectivement contrôlés lors d'une remise est publiée dans le document coché avant remise de clés.

Quand il n'y a pas de promoteur, le maître d'ouvrage, c'est vous. Et le nettoyage de livraison est donc à votre charge — sauf si vous l'avez fait écrire dans le marché de l'entreprise générale.

Les deux lignes à faire figurer dans le devis de l'entreprise, avant signature :

1. « Évacuation complète des déchets et gravats de chantier, avec bordereau », sans quoi vous découvrirez un tas dans le jardin le jour de la remise des clés — et le nettoyage ne pourra pas commencer.
2. « Nettoyage de livraison hors marché, à la charge du maître d'ouvrage » — ou l'inverse, mais écrit. L'ambiguïté profite toujours à celui qui a déjà été payé.

Le calendrier compte autant que la répartition : il faut au moins 7 jours entre le jointoiement des carrelages et le nettoyage des sols, faute de quoi le joint se creuse au rinçage.

Et le nettoyage se programme après le départ de tous les corps d'état, cuisiniste compris, avec l'eau et l'électricité en service. La chronologie complète est décrite dans le déroulé d'une remise en état, et les montants dans ce que coûte un chantier à Marrakech.

Quatre situations reviennent régulièrement, avec une réponse claire pour chacune.

Le lot est resté vide six mois après la fin des travaux. La poussière déposée depuis la livraison n'est plus imputable au chantier : c'est un nettoyage d'entretien, à la charge de celui qui prend possession. Mais la laitance et les résidus de chantier, eux, restent à la charge du livreur, même six mois après.

L'acquéreur a fait poser sa cuisine avant la remise officielle. Le poseur a généré ses propres déchets et ses propres découpes : ce second passage lui incombe.

Le lot a été livré propre puis visité vingt fois. C'est le cas le plus fréquent des programmes livrés en continu. La parade est le procès-verbal daté et signé lot par lot, qui fixe l'état à un instant précis.

Travaux dans une copropriété. Les parties communes salies par le chantier d'un copropriétaire — cage d'escalier, ascenseur, hall — sont à la charge de ce copropriétaire, pas du syndic. Mieux vaut l'écrire dans l'accord passé avec le syndic avant le premier coup de marteau.

Pour faire estimer un nettoyage de fin de chantier, décrivez le bien, la surface, le sol et la date de fin des travaux ; la grille est sur la page des prix fin de chantier.