ما الذي يشترطه المنعش العقاري في تنظيف ما قبل التسليم؟

لكلمة « ممتاز » خاصية واحدة: أنها لا تُلزم بشيء. يوقّع عليها مقاولان دون تردد، ولا ينجز أحدهما ما ينجزه الآخر.

الاشتراط المفيد له ثلاث خصائص: يسمّي سطحاً، ويسمّي حالة قابلة للملاحظة، ويسمّي شرط الملاحظة.

• « زجاج نظيف » لا يُحتج به. أما « زجاج بلا أثر ولا غشاء، يُراقَب من الداخل في وضع معاكس للضوء، مع نزع الأغشية والملصقات، شاملاً الأطر والحلوق والسكك » فيُتحقَّق منه.
• « أرضيات منظَّفة » لا يُحتج به. أما « أرضيات بلا غشاوة إسمنتية متبقية، تُراقَب تحت ضوء مائل والأرضية جافة، وفواصل خالية من ترسب الإسمنت » فيُتحقَّق منه.
• « مرافق صحية نظيفة » لا يُحتج به. أما « حوض استحمام بلا بقايا ملاط التثبيت، مع فك البالوعة وفتحة الفيض وشطفهما، وقص السيليكون الفائض عند الحد، ومعالجة حافة المرحاض » فيُتحقَّق منه.
• « نجارة منظَّفة » لا يُحتج به. أما « تُشفَط المجاري، وتُفرَّش السكك جافة ثم تُغسَل، وتُفتح ثقوب التصريف ويُتحقق منها بالماء » فيُتحقَّق منه.

والفرق ليس فرقاً في الصياغة. الصيغة الغامضة يُنازَع فيها بلا نهاية؛ والصيغة الدقيقة تُؤشَّر أو لا تُؤشَّر. والتفصيل بنداً بنداً منشور في قائمة التحقق المطبَّقة على وحدة سكنية واحدة.

هذه هي الأسطر التي تفصل بين عرض سعر قابل للمقارنة وعرض سعر للزينة. اطلبها من كل المترشحين، ومنا نحن أيضاً.

1. توصيف حالة الانطلاق. السعر يفترض حالة ورشة: أيّها؟ عرض سعر لا يعرّف « الحالة العادية » و« الحالة الصعبة » ستتم مراجعته في عين المكان.
2. النطاق حسب نوع الوحدة، وحدةً وحدة، ومصير الأجزاء المشتركة — تُعالَج بعد الوحدات التي تخدمها، لا قبلها أبداً.
3. المعدات والطريقة حسب نوع الأرضية. الجواب يُظهر فوراً إن كان المقاول يعرف الحامل. البورسلان والرخام والزليج لا تستدعي الآلة نفسها ولا القرص نفسه.
4. عدد أيام الفريق لكل دفعة، وتاريخ التأكيد.
5. طريقة إثبات المطابقة، وهي مبسوطة أسفله.
6. نظام إعادة التدخل: في أي أجل، وعلى أي نطاق، وبأي شروط.

وثمة نقطة سابعة لا تُطلَب بل يُتحقق منها: الوثائق الإدارية للمقاول. فالمناوِل غير المصرَّح به يحمّل صاحب المشروع خطراً حقيقياً؛ أما التحقق فلا يكلف أكثر من تبادل وثائق.

السعر يُعاد التفاوض عليه، والطريقة تُصحَّح، أما التاريخ الضائع فلا يُستدرَك. ومع ذلك فهو السطر الذي يُترك غامضاً أكثر من غيره في الاستشارات.

ما ينبغي أن يُكتب فيه:

• شرط الدخول: وحدات أخلتها جميع الحرف، وأنقاض أُخرجت، وماء وكهرباء مفتوحان على الوحدة. فبلا عدادات مفتوحة، لا تنفع آلة أحادية القرص ولا مكنسة شفط الماء والغبار، ويضيع اليوم على الطرفين.
• أجل شدّ الفواصل: 7 أيام على الأقل بين ملء الفواصل وتنظيف الأرضيات، وإلا انحفر الفاصل عند الشطف وعادت الغشاوة الإسمنتية في الأسبوع الموالي — والآلية موصوفة في مهلة الفواصل قبل غسل الأرضيات.
• أجل الإخبار بوضع الوحدات رهن الإشارة: الدفعة المعلن عنها مسبقاً تُبرمَج؛ وتاريخ كل مرور يُؤكَّد مع فريق المقاول.
• الوحدة غير الجاهزة: ماذا يحدث إن لم تكن وحدة معلَنة منتهية عند وصول الفريق؟ القاعدة السليمة: يبدأ التنظيف حين تنهي كل الحرف شغلها، وتُبرمَج الوحدة من جديد في تاريخ تكون فيه منتهية.
• الفاصل الزمني قبل زيارة المقتني: احسب 24 إلى 48 ساعة بين نهاية التنظيف وأول زيارة، وهي مدة الجفاف الكامل للأرضيات ونقطة إعادة تدخل محتملة.

عرض السعر لا يصمد إلا إذا وفى صاحب المشروع بنصيبه. هذه النقاط الخمس تعود إليه لا إلى المقاول، وغيابها يُدفَع أياماً.

• الماء والكهرباء على الوحدة، أو نقطة سحب وتغذية على أقل من 30 متراً.
• الولوج: مصعد متاح في حصة زمنية، ومكان لوقوف سيارة التدخل، ومسلك للحمل. في مشروع سكني، الحمل باليد على أربعة مستويات يضاعف زمن تركيب المعدات.
• إخراج الأنقاض والأغلفة قبل وصول الفريق: يبدأ التنظيف على وحدة أُخليَت.
• وحدات منتهية فعلاً. صبّاغ يعود بعد مرور الفريق يلغي الوحدة، وهذا أكثر أسباب الفوترة المزدوجة تكراراً.
• مخاطب وحيد في الورشة، قادر على المصادقة على ملحق في عين المكان بدل الإحالة على مقر بعيد.

هذه هي النقطة الأضعف في الاستشارات المغربية، وهي مع ذلك النقطة التي تحمي المنعش لحظة يثير المقتني تحفظاً.

ثلاث وثائق، وتُطلب صراحة:

محضر تسليم موقع لكل وحدة، موقَّع من الطرفين، يحمل قائمة التحقق المستعملة فعلاً. وهو يثبّت الحالة في لحظة مؤرخة. وبدونه، يستحيل فكّ خيط عيب يُعاين بعد ثلاثة أسابيع من مرور عشرين متدخلاً.

تقرير مصور مؤرخ، يُرسل قبل زيارة مدير الأشغال. وهو يوفّر تنقلاً من كل تنقلين، ويسمح بمعالجة إعادة تدخل دون تجميد الوحدة.

أثر إعادة التدخل: أي نقطة، وأُبلغ عنها متى، وعولجت متى، ومن طرف من. فالتزام بإعادة التدخل بلا سجل لإعادة التدخل التزام غير قابل للتحقق.

اشترط أن تُنتَج هذه الوثائق الثلاث تلقائياً، لا عند الطلب. المقاول الذي ينتجها أصلاً لزبنائه الآخرين لن يفوترها؛ والمقاول الذي يكتشفها في استشارتك سيفوترها أو لن ينجزها.

النقطة العمياء المعتادة: عرض السعر يتناول « س وحدة »، ويوم التسليم تبقى مساحات لم يحسبها أحد. اطلب أن تحدد الاستشارة ما يشمله سعر المتر المربع وما يُضاف إليه. ولدى إيبوريفا يعطي ذلك:

• نوع الأرضية، مسكناً مسكناً: 20 درهماً للمتر المربع شاملة الضريبة على البلاط العادي، و30 درهماً للمتر المربع شاملة الضريبة على الرخام والزليج والبجماط والتدلاكت والإسمنت المصقول والحجر والباركيه. انظر الأرضيات التقليدية.
• الحد الأدنى لكل مسكن: 2000 درهم شاملة الضريبة للاستوديو، و3000 درهم شاملة الضريبة للشقة أو المحل، و7500 درهم شاملة الضريبة للفيلا أو الرياض. المسكن الصغير يُحتسب بالحد الأدنى، حتى داخل مشروع سكني.
• التراسات، وتُضاف إلى المساحة الداخلية: 10 دراهم للمتر المربع شاملة الضريبة على البلاط العادي، و30 درهماً للمتر المربع شاملة الضريبة على تكسية أخرى.
• حالة الورشة: آثار كثيرة من الأشغال، زيادة 20%؛ بقايا سميكة على كل الأسطح تقريباً، زيادة 40%؛ مسكن مؤثث أصلاً، زيادة 15%.
• ما هو مشمول: الأرضيات ووزرات الجدران، والنوافذ التي يسهل الوصول إليها، والحمامات والمراحيض، والدرج، وآثار الأشغال الصغيرة، ومراقبة اللمسات الأخيرة — بلا سطر مستقل للزجاج الذي يسهل الوصول إليه.
• العودة بعد رجوع الحرف، حين يفرض تحفظ تقني رجوع صبّاغ أو بلّاط: وهي تدخل مستقل، يُدرَج في التخطيط.

مثال: شقة مساحتها 160 متراً مربعاً منها 40 متراً مربعاً من الرخام تساوي 120 × 20 + 40 × 30 = 3600 درهم شاملة الضريبة؛ ومع آثار كثيرة (زيادة 20%)، 4320 درهم شاملة الضريبة. وهذه المبالغ إرشادية: يُؤكَّد النطاق والسعر بعد الصور أو الزيارة. والجدول الكامل لأسعار نهاية الورش في الصفحة التي تنشر المبالغ بالتفصيل.

بقدر ما تُنجح البنود الجيدة برنامجاً، تُفشله البنود السيئة.

« تدخل خلال 24 ساعة عند الطلب، طيلة مدة البرنامج. » لا يوجد مقاول منظَّم يعبّئ فريقاً باليوم دون إخبار مسبق طيلة ستة أشهر. وما ستحصل عليه توقيعٌ يتبعه رفض عند أول مكالمة. اطلب بدل ذلك أجل إخبار قصيراً على نافذة معلَنة، فهذا ينتظم.

« القدرة على تعبئة س فريقاً. » رقم مكتوب على موقع أو في عرض لا يُلزم بشيء ولا يُتحقَّق منه. اطلب تأكيداً كتابياً بالتوفر على نافذة تسليمك، برنامجاً برنامجاً: هذا يُتحقَّق منه، وهذا يُحتج به.

« غرامة تأخير على عاتق المقاول. » تُوقَّع بسهولة ولا تُستخلَص أبداً من شركة تنظيف تمثل فاتورتها أقل من نصف في المائة من ثمن بيع الوحدة. وما يحمي التسليم فعلاً تخطيط بدفعات، ومخاطب مسمّى، وإعادة تدخل تعاقدية — لا بند للزينة.

أما توزيع الفاتورة بين المنعش والمقاولة العامة، وتنظيم الميدان في عمارة تُسلَّم دفعةً دفعة، فموضوعان مستقلان لا يُحسمان في دفتر الشروط نفسه. وجدولنا مطبَّقاً على مشروع سكني معروض في صفحة العمارات الجديدة والمنعشين العقاريين. وللحصول على تقدير، أرسل مساحة كل مسكن ونوع أرضيته وتاريخ التسليم المستهدف.